Ngày dỡ dàn giáo để bàn giao, chủ nhà ngồi khóc bên thang đá marble nứt toác — đường nứt lan dọc mặt bậc và thợ xây nền móng trước đó đã đúc bê tông lúc nhiệt độ ngoài trời chạm 38 độ C. Tôi là kiến trúc sư trông coi đã kinh qua hơn 40 nhà biệt thự hiện đại, nhưng mà lần này khiến tôi nhớ đời. Gia chủ đích thân đi mua vật tư và gọi thợ riêng. Tôi đã cảnh báo 3 lần, nhưng chủ nhà vẫn quyết. Giả sử ai đó đang nghiên cứu thi công nội thất biệt thự tân cổ điển, bài học dưới đây đáng nghe trước khi ký một hợp đồng nào.
Chủ nhà đích thân đi mua vật tư tiết giảm được mấy tiền thực sự
Tôi lấy ví dụ căn nhà 300m2 ở quận 9 mà tôi giám sát hồi trước. Chủ nhà khoe giảm được được gần 400 triệu nhờ đích thân đi mua ở Bình Dương. Nghe hợp tai đấy chứ. Nhưng tôi mổ bảng chi tiêu thật thì nó khác.
Gạch nhập Ý loại 80x80: đơn vị thi công báo 480.000đ/m2, chủ nhà tự mua đặng 395.000đ/m2, chênh khoảng 85.000đ. Đá marble trắng Carrara: bên thầu đưa giá 2,4 triệu/m2, chủ nhà mua tận kho được 1,95 triệu/m2. Gỗ sồi Mỹ làm sàn và tủ bếp: bên thầu chào 1,8 triệu/m2, chủ nhà mua 1,45 triệu/m2. Cộng lại, phần chênh rơi tầm khoảng 390-420 triệu tùy lô hàng. Nghe thì đã đấy chứ gì.
Vấn đề nằm chỗ vật tư về trễ 3 tuần. Tàu chở đá từ Carrara bị dính hải quan, gỗ sồi đợi đợt sấy thêm. Hệ quả là 12 thợ buộc ngồi chơi tầm 1 tháng. Tiền công chờ đội lên tầm 180 triệu. Tiền mướn dàn giáo thêm 45 triệu. Chi phí thời gian do trễ nghiệm thu gia chủ phải trả thêm 2 tháng mướn nhà tạm hết 60 triệu nữa. Cộng dồn, món tiết kiệm 400 triệu bị ăn mất gần 285 triệu, cộng rủi hàng lỗi không trả lại được thì kể như hòa vốn. Nói thẳng, điều trớ trêu chính là khi tự đi mua, bạn không nắm bảo hành theo trung — lô đá nứt thì bạn tự gánh.
3 giai đoạn mà thợ tự do với thợ nhà thầu không thể ăn khớp nổi
Chuyện tôi chứng kiến tại nhà này thì giáo trình điển hình về việc ghép đội thợ khác nguồn vào một dự án. Khâu đầu tiên: đội điện đi dây xong, đánh dấu vị trí đèn âm trần. 2 hôm sau, thợ trần thạch cao vào khoan lỗ — đục sai hết chỗ, lệch tầm 20cm. Hỏi mới biết, đội trần không đọc bản vẽ điện, cứ theo mắt thợ cảm mà đục.
Đến giai đoạn hai, đội sơn bả trát tường rồi, thợ điện quay lại khoan thêm công tắc — bụi bắn tung tóe, tường vừa lăn sơn bị trát đè mảng bằng bàn tay rộng. Mỗi phen trát lại thì màu sơn không bao giờ trùng nhau, nhìn nghiêng là thấy vệt vá như miếng băng dán.
Khâu ba mới đau nhất. Thợ nội thất gỗ lắp lắp tủ bếp thì phát hiện ra đường nước chờ bị sai 15cm. Đội nước trước đó đi theo bản vẽ cũ, chủ nhà đổi layout bếp sau khi đã đúc sàn. Thế là phải đục nền đá dậy, đi lại ống, rồi trám lại — mất thêm một tuần với 28 triệu. Những đơn vị lớn họ không đi theo cách này. Họ chia ra tổ đội chuyên trách, cứ giai đoạn kết buộc có biên bản bàn giao giữa tổ trước và tổ sau, có chữ ký của giám sát với chủ nhà. Ai khoan sai thì tổ đó chịu, không thể đổ cho nhau.
Những lỗi chỉ lòi ra sau lúc dọn vào sống đặng dăm tháng
Đây chính là khúc tôi thích nói nhất bởi nó không hiện ra khi nghiệm thu. Khâu nghiệm thu thường chỉ kiểm bề mặt, mà lỗi kết cấu và vật tư thì phải ở trong nhà mới thấy.
- Khe cửa gỗ hở khi mùa khô tới: gỗ sồi tự gia chủ mua chẳng đặng sấy đúng độ ẩm 8-12%, về mùa khô co lại tạo khe 3-4mm. Khắc phục tốn tầm 12-18 triệu cho 6-7 bộ cửa.
- Đá mặt bếp ngấm dầu mỡ: đá marble tự nhiên nếu không đặng phủ sealer đúng loại thì vết dầu ăn sâu không tẩy nổi. Đổi mặt bếp hết 35-45 triệu.
- Ray ngăn kéo xệ sau 6 tháng: tải bát đĩa chất lên quá thiết kế 25kg. Ray loại rẻ chịu được 15kg, thay sang ray giảm chấn tốt hết 8 triệu cho 8 ngăn.
Điểm chung ở mấy lỗi này chính là không nằm ở lỗi thợ riêng lẻ, mà ở chuỗi thi công: vật liệu không được kiểm đầu vào, thợ sau không biết thợ trước đã đi gì, không có ai đứng chuỗi đó. Một mối nối đứt thì toàn chuỗi rớt giá trị.
Cách tôi khuyên chủ nhà phân vai ngay từ khi ký hợp đồng
Qua hơn 40 nhà, tôi rút ra một kiểu phân vai ba phía mà căn nào theo đúng thì gần như chẳng đội lỗi lớn. Gia chủ giữ vai quyết định duyệt mẫu, chốt vật liệu, duyệt ngân sách — không đích thân sai thợ. Đơn vị giám sát nắm vai soi chuỗi thi công, ký biên bản bàn giao từng giai đoạn, chịu trách nhiệm nếu lỗi lọt qua nghiệm thu. Tổng thầu giữ vai sắp phối thợ, gánh tiến độ và chất lượng thi công.
Trước lúc đúc bê tông sàn, tôi luôn bắt chủ nhà chốt 15 điểm này: vị trí đèn âm trần, chỗ công tắc và ổ cắm, chỗ đường ống nước nóng lạnh, vị trí thoát sàn, độ dốc sàn vệ sinh, cao độ trần tầng trệt với lầu 1, vị trí cầu thang và chiếu nghỉ, cao độ bậc thang, vị trí dầm chịu lực, vị trí ô cửa sổ với cửa đi, hướng mở mở, chỗ tủ âm tường, đường dây điện chính, vị trí điều hòa và ống gas, chỗ bếp và hút mùi. Trước khi lắp nội thất gỗ, chốt thêm 10 điểm về kích thước thực tế đo đè tại chỗ, độ ẩm tường dưới 16%, độ phẳng sàn và tường lệch dưới 2mm, chỗ chờ điện và nước cho thiết bị đã đúng chưa.
Điều tôi từng làm sai hồi đầu vào nghề: tôi nương chủ nhà quá nhiều, để họ trực tiếp gọi thợ điện đổi vị trí ổ cắm mà chẳng báo tôi. Hệ quả là đụng đường ống nước âm tường, bể ống, ngập 2 phòng ngủ. Từ đó về sau, tôi đặt quy tắc rõ: mọi thay đổi đi qua bên giám sát, không thay đổi miệng. Chủ nhà có quyền quyết cuối cùng nhưng chẳng điều đích thân thợ.
Nếu bạn đang toan thi công biệt thự, câu hỏi nên tự hỏi chẳng phải là “tôi tiết giảm được bao nhiêu” mà là “tôi giữ vai gì trong chuỗi này”. Trả lời đặng câu đó thì mới nên xuống tiền.